O zwrot nakładów poniesionych na lokal najemca wystąpić powinien przeciwko aktualnemu wynajmującemu – takie jest sedno wyroku Sadu Najwyższego z 8 maja 2014 r. (sygn. akt V CSK 375/13).
Orzeczenie zapadło w związku z sytuacją, w której znaleźli się najemcy lokalu mieszkalnego, na który to lokal poczynili znaczne nakłady licząc na nabycie jego własności w przyszłości, a jednocześnie zabezpieczając się poprzez postanowienie umowne, zgodnie z którym wynajmujący zwróci najemcą całość poniesionych kosztów. Wobec sprzedaży lokalu osobie trzeciej i wypowiedzenia przez nią stosunku najmu, dotychczasowi najemcy skierowali ku aktualnemu wynajmującemu tj. nowemu właścicielowi lokalu, swoje roszczenie o zwrot nakładów.
Sąd Okręgowy przyznał powodom rację (aczkolwiek powołał się przy tym na niewłaściwą podstawę prawną), natomiast na skutek apelacji wywiedzionej przez pozwanych powództwo to zostało oddalone. Sąd drugiej instancji wskazał, iż wprawdzie nowy właściciel lokalu wstępuje w stosunek najmu, ale instytucja ma tylko na celu ochronę prawa najemców do władania rzeczą, i tylko w takim zakresie powstaje stosunek pomiędzy najemcami a nowym wynajmującym. Co za tym idzie, wszelki dalej idące postanowienia umowy łączącej najemców z dotychczasowym wynajmującym, nie wiążą nowego wynajmującego.
Sąd Najwyższy zważył, że podjęta została w 2005 roku uchwała siedmiu sędziów dotycząca kwestii nakładów poczynionych przez dzierżawcę (Uchwała SN z 30 września 2005 r. III CZP 50/05) i ma ona analogiczne zastosowanie do stosunku najmu. Roszczenie najemców powinno być zatem skierowane do aktualnego wynajmującego. Sąd Najwyższy odniósł się także do kontrowersyjnej kwestii ewentualnego braku należytego poinformowania nabywcy lokalu o poczynionych przez najemców nakładach. W takiej sytuacji Sąd Najwyższy wskazał na możliwość skorzystania przez wynajmującego z roszczeń wynikających z wady prawnej rzeczy.
Orzecznictwo:
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2014 r. (sygn. akt V CSK 375/13)
- Piotr Jędrusiak